Ontwikkeling nieuw landgoed

Opdracht
De opdrachtgever heeft ons benaderd om voor en nieuw te ontwikkelen landgoed het masterplan op te stellen voor de inrichting van de buitenruimte.
Hierbij rekening houdend met het geldende bestemmingsplan (dd. 18 juni 2009) en de mogelijke opdeling van het terrein in drie percelen.
De opdrachtgever ook zijn persoonlijke programma van eisen en wensen kenbaar gemaakt. Hiermee dienen wij ook rekening te houden met het opstellen van het masterplan.

Op het terrein was een oude boerderij gelegen. De boerderij had een monumentale status, maar door achterstallig onderhoud is de boerderij in verval geraakt en hierdoor in een dermate slechte bouwkundige staat terecht gekomen dat de boerderij niet meer te redden viel en is daardoor haar monumentale status kwijtgeraakt. De boerderij is ondertussen gesloopt.

Om de mogelijkheden te bekijken om het landgoed ruimtelijk in te delen zodat twee landgoederen en het boerenerf visueel als één geheel landgoed gezien kunnen worden waarbinnen middels groene kaders een subtiele visuele driedeling is gemaakt, zijn wij gevraagd hiervoor het masterplan op te stellen.

Aandachtspunten
Er dient aangesloten te worden op en rekening te worden gehouden met de omgeving en de bestaande inrichtings-/ landschapselementen.
Betreffend bestaande groenstructuren, waterstructuren, voet-/ fietspaden, etc.

De onderstaande aandachtspunten met de gestelde eisen zijn van belang bij de inrichting van dit landgoed;
–       Bestaande situatie/ aanwezigheid van kampen
–       Bestemmingsplan
–       Natuurschoonwet
–       Openstelling landgoederen
–       Fietsroutenetwerk
–       Subsidies aanleg landschapselementen
–       Subsidies beheer landschapselementen
–       Privé tuinen bij wooneenheden
–       Archeologisch onderzoek in zoekgebied

Natuurschoonwet
De Natuurschoonwet (NSW 1928) is van belang bij de rangschikking van landgoederen en stelt eisen aan/ regels voor de inrichting die van belang zijn voor de fiscale voordelen die te behalen zijn bij het ontwikkelen, beheren en onderhouden van Landgoederen in het algemeen.

Deze eisen en regels zijn bepalend voor de ontwikkeling van het landgoed en de toekenning van de Landgoedfunctie.

Onderstaand een opsomming van de belangrijkste zaken waar rekening mee gehouden dient te worden bij het opstellen van het masterplan voor het landgoed;

Voorwaarden NSW landgoed
–       Rangschikking landgoed, aanvraag doen
–       Minimaal 5ha.
–       Minimaal 25 jaar in stand houden, t.b.v. fiscale voordelen
–       Minimaal 30% landschappelijke beplanting (houtopstanden, struwelen, houtwallen, bos) en/of natuur (een combinatie hiervan is mogelijk)
–       Landgoed BV/ NV

Openstelling
–       Vrij toegankelijke en begaanbare paden voor wandelaars
–       Mogelijk beloopbare groenstroken en perceelranden
–       Jaarlijks toegankelijk van zonsopkomst tot zonsondergang
–       Openstelling is duidelijk waarneembaar en aangegeven met borden bij de toegangen

Afgesloten delen
–       Delen mogen tijdelijk of permanent voor publiek afgesloten zijn
–       Bv. voor natuur of cultuurhistorisch waarde
–       Bv. naaste omgeving van wooneenheden, ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer
–       Bv. voor jacht (maximaal 7 dagen per jaar)

Masterplan
Het masterplan voor het landgoed is opgesteld aan de hand van de verkregen/ verworven informatie, het programma van eisen & wensen van de opdrachtgever, de eisen en regels die de Natuurschoonwet stelt aan de inrichting van Landgoederen en het functie & routingplan dat opgesteld is.

De drie percelen
Dit landgoed bestaat uit drie delen. Deze drie percelen hebben een bepaalde afmeting en eisen ten aanzien van de bebouwing en indeling van het terrein.

De opdrachtgever heeft aangegeven dat de drie delen ieder een eigen uitstraling krijgen wat betreft de bebouwing op het terrein. Eén zal een landhuis met een moderne uitstraling krijgen, de ander een klassiek landhuis met dito tuin en de derde zal een moderne woonboerderij kennen met passende erfinrichting.

Vormgeving
Bij de vormgeving en inrichting van het landgoed zijn wij uitgegaan van de bepalende aanwezige elementen. De watergangen, de Kampen, de omliggende groene elementen (bomen en bossen) en de voet-/fietspaden rond het projectgebied.
Het is als één geheel landgoed benaderd en vormgegeven, waarbinnen op een subtiele en groene manier een driedeling is gemaakt.

Inpassing/ aanbinding
Het geheel dient landschappelijk ingepast te worden en een natuurlijke en groene uitstraling te krijgen waarbinnen de drie wooneenheden ingepast worden. Direct rond deze wooneenheden zal een privé buitenruimte/ tuin gesitueerd worden die overloopt in het natuurlijk ingerichte en vormgegeven landgoed.

Het landgoed is omgeven door sloten. Aan de oost en zuidzijde worden extra sloten aangelegd waartussen een openbaar voetpad gesitueerd is dat over het landgoed loopt.
Ook is er een openbaar voetpad voorzien dat midden over het landgoed (van zuid naar noord) gesitueerd is. Dit voetpad is deels voorzien uit een houten knuppelpad en ligt deels verdiept in een soort Haha. Hierdoor krijgt de bezoeker een totaal andere beleving dan op de andere openbare paden en wordt het voetpad aan het directe zicht onttrokken.
Aan de zuidzijde meandert de nieuwe sloot op het landgoed.

Groene structuren
Langs een groot deel van de landgoedgrenzen zijn struwelen en houtwallen van inheems bosplantsoen met boomvormers voorzien die het landgoed een besloten karakter moeten geven.
Op het landgoed zelf zijn ook een aantal struwelen voorzien die de dieptewerking bevorderen en zichten creëren en versterken.
Ook de solitaire en groepsgewijs geplaatste bomen versterken deze dieptewerking en zichten.

Verdeeld over het landgoed zijn een aantal Rhododendrongroepen gesitueerd. Dit zijn solitaire groepen en groepen aan de randen van de struwelen.
Ook zijn er Rhododendrongroepen bij de entrees / inritten van het terrein gesitueerd.

Op de bestaande kampen worden wildebloemenweides gecreëerd om deze te versterken, beter zichtbaar te maken en te accentueren.

Enkele rietkragen zijn langs een deel van de oever van de meanderende sloot voorzien. Voornamelijk bij het openbare knuppelpad dat centraal op het landgoed gelegen is.

Aan de westzijde is een bos voorzien met aan de randen bosplantsoen en enkele open plekken. Dit bos moet de ruimte krijgen vrij uit te groeien.
De natuur kan hier haar gang gaan.
Alleen langs de sloten en de voetpaden zal een strook ruiggras extensief beheer worden om de waterafvoerende werking van de sloot en de toegankelijkheid van de paden te behouden.

Beheer
Het beheer van het landgoed zal een mix zijn van intensief beheer direct rond de wooneenheden, dat langzaam overvloeit in een extensief beheer naarmate men verder van de wooneenheden vandaan gaat. Het grootste deel van het landgoed zal extensief beheerd worden.

Toegankelijkheid
Het landgoed is middels de omringende sloten en een hekwerk, waarin ter plekke van de voetpaden poorten voor voetgangers zijn opgenomen,  afgesloten.
Bij de inritten/ entrees  zijn draaibare toegangspoorten gesitueerd.

De openbare (opengestelde) paden liggen voornamelijk rond het landgoed (Oost- en Zuidzijde) en sluiten aan op het aanwezige netwerk van voetpaden. Dit wordt aangegeven met openstellingborden bij de toegangen waar men het landgoed kan betreden.

Vijver
Er is een vijver voorzien die vrij op het landgoed gelegen is. Deze vijver moet een natuurlijke uitstraling krijgen die aansluit bij de sfeer en uitstraling van het landgoed.
De vijver moet niet opvallen maar wel zichtbaar aanwezig zijn, de sfeer van het gebied rond de vijver moet er een zijn die anders is dan de rest van het landgoed, maar tegelijk ook aansluit bij het omliggende landgoed.

Tuinen
Rond de wooneenheden worden tuinen voorzien die qua uitstraling passen bij de architectuur van de woning en overvloeien in de uitstraling en vormgeving van het natuurlijke deel van het landgoed.

Grondbalans
Binnen de ontwikkeling van het landgoed zal met een gesloten grondbalans gewerkt worden. De grond die ontgraven wordt t.b.v. de bouw van de woningen, de aanleg van de vijver, het graven van de sloten en meandering van de sloot, de cunetten t.b.v. de (half-)verharding, etc. zal binnen het projectgebied dienen te blijven en daarom gebruikt worden om enkele hoogteverschillen/ heuvels te creëren. Deze heuvels zullen gelegen zijn binnen de vlakken waar struwelen en houtwallen gesitueerd zijn.

Binnen het masterplan is met het voorgaande zoveel mogelijk rekening gehouden om aan te sluiten bij alle gestelde eisen, regels en wensen waardoor dit landgoed gerangschikt kan worden als landgoed, optimale fiscale voordelen te behalen zijn en de inrichting van het landgoed binnen de wens van de opdrachtgever zo optimaal mogelijk is vormgeven.

Het masterplan zal richtinggevend zijn voor het definitieve inrichtingsplan dat opgesteld dient te worden voor het landgoed.
Binnen het definitieve inrichtingsplan zal tot in detail de gewenste inrichting vormgegeven en uitgewerkt zijn.
Het definitieve inrichtingsplan zal tevens het uitvoeringsplan voor de aanleg en daadwerkelijke realisatie van de inrichting het landgoed zijn.

Realisatie
Inmiddels is eind 2018 begonnen et de realisatie van het landgoed. Grondwerk is (deels) uitgevoerd, waterlopen zijn aangelegd en de bouw van de woningen vordert gestaag. De eerste bomen en bosplantsoen zijn ingeplant. Dit landgoed zal zich in de komende jaren moeten ontwikkelen tot een groen en divers landgoed welke een verrijking zal zijn voor de flora en fauna evenals voor de bewoners en omgeving.